خيار فسخ یا حق فسخ، حقی است كه به دو طرف عقد يا يكی از آنها و گاه به شخص ثالث اختيار فسخ عقد را مي دهد. اجرای اين حق یک عمل حقوقی است كه با يک اراده و قصد انشاء انجام می شود و در زمره ايقاعات است بر خلاف اقاله كه با تراضي واقع می شود و نوعی عقد است. تصمیم فسخ کننده بايد اعلام شود و چهره بيرونی و مادی بيابد، هر چند به آگاهی طرف معامله نرسد. فسخ قرار داد همانند ساير اعمال حقوق در موردي مؤثر است كه اراده سالم باشد و از انسانی آگاه و هوشيار سر بزند.
برخی از مهم ترین خیارات (حق فسخ قانونی) عبارتند از :
1- خیار مجلس
در عقد بیع خریدار و فروشنده ولو اینکه صیغه عقد را جاری نموده باشند و معامله قطعیت یافته باشد تا از مجلس خارج نشده اند حق پشیمانی، انحلال و فسخ معامله را دارند.به این خیار فسخ خیار مجلس گفته می شود (ماده 307 قانون مدنی).
2- خیار حیوان
اگر مورد معامله در عقد بیع ،حیوان زنده باشد تا 3 روز بعد از معامله بدون نیاز به هیچ دلیل و توجیهی خریدار حق دارد معامله را فسخ و منحل نماید.توجه شود که این اختیار فسخ فقط برای خریدار است.
3- خیار شرط
در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای فروشنده یا مشتری یا هر دو یا شخص ثالث، اختیار فسخ معامله وجود داشته باشد.به این شرط در تعبیر حقوقی خیار شرط و به تعبیر عامیانه حق فسخ گفته می شود.حق فسخ حتما باید مدت داشته باشد و بدون آن هم شرط باطل است و هم عقد.
4- خیار تاخیر ثمن
هر گاه مبیع عین معین و یا در حکم آن(کلی در معین) بوده و برای تادیه ثمن یا تسلیم مبیع، بین متبایعین اجلی معین نشده باشد، اگر سه روز از تاریخ بیع بگذرد و در این مدت نه فروشنده مبیع را تسلیم مشتری نماید و نه مشتری تمام ثمن را به فروشنده بدهد،فروشنده مختار در فسخ معامله می شود.همانطور که در مورد شزوط پیش گفته ذکر شد این شرط نیز به گفته برخی حقوقدانان خاص بیع نبوده و در عقد معاوضه هم جریان دارد.
5- خیار رویت و تخلف وصف
هر گاه کسی مالی را ندیده و آن را فقط به وصف بخرد، بعد از دیدن اگر دارای اوصافی که ذکر شده است نباشد، مختار می شود که معامله را فسخ کند یا به همان نحو که هست قبول نماید. مشاور حقوقی رایگان مشاوره ای است که بتواند فارغ از آن که هزینه ای به عنوان حق المشاوره پرداخت شود یا نشود، همه ابعاد حقوقی پرونده را بررسی نماید.
نکته– بعضی حقوقدانان خیار روئت را از تخلف وصف جدا نموده و آنها را دو خیار می دانند؛ یعنی یک خیار به نام رویت (ماده 411 ) و یک خیار بنام تخلف وصف (ماده 410 قانون مدنی)
نکته – توجه شود که خیار تخلف وصف با خیار تخلف از شرط صفت یکی نیست.در خیار تخلف وصف مورد معامله با جمیع صفات توصیف و رقع ابهام می شود ولی در خیار صفت ممکن است فقط یک صفت مثل رنگ در معامله شرط شده باشد که تخلف از آن موجب ایجاد حق فسخ می گردد.
6- خیار غبن
هر یک از متعاملین که در معامله غبن فاحش (تعادل غبن در اصطلاح حقوقی به معنای بهم خوردن تعادل ارزش عوضین به نحو فاحش و چشمگیر است ) داشته باشد، بعد از علم به غبن می تواند معامله را فسخ کند
7- خیار عیب
اگر بعد از معامله ظاهر شود که مبیع معیوب بوده، مشتری مختار است در قبول مبیع معیوب یا اخذ ارش ( ما به التفاوت قیمت صحیح و معیوب ).
8- خیار تدلیس
اگر بایع تدلیس ( تدلیس عبارت است از عملیاتی که موجب فریب طرف معامله شود ) نموده باشد، مشتری حق فسخ بیع را خواهد داشت و همچنین است بایع نسبت به ثمن شخصی در صورت تدلیس مشتری.مانند اینکه در عقد نکاح مرد خود را واجد تحصیلات و شغل ویژه ای معرفی کند یا زن صفت کمالی را در خود بنمایاند.
9- خیار تبعض صفقه
خیار تبعض صفقه وقتی حاصل می شود که عقد بیع نسبت به بعض مبیع به جهتی از جهات باطل باشد. در این صورت مشتری حق خواهد داشت بیع را فسخ نماید یا به نسبت قسمتی که بیع واقع شده است قبول کند و نسبت به قسمتی که بیع باطل بوده است ثمن را استرداد کند.
10- خیار تخلف شرط
از دیگر خیارات قانونی خیار تخلف از شرط است به این معنا که اگر ضمن معامله شرطی به صورت فعل یا صفت یا نتیجه درج شود و بعدا معلوم شود که از آن تخلف شده به این صورت که مثلا فعل منظور انجام نشود یا صفت ذکر شده وجود نداشته باشد یا حصول نتبجه مورد نظر ممکن نباشد، مشروط له حق دارد معامله را فسخ کند حتی اگر این ضمانت اجرا صریحاً در قرارداد ذکر نشده باشد.
فرق خیار شرط و تخلف از شرط این است که در خیار شرط همانطور که گفته شد بدون نیاز به هیچ گونه دلیلی به مشروط له حق فسخ معامله داده می شود ولی در خیار تخلف از شرط لازم است قبلا وجود شرط ضمن عقدی به صورت فعل یا صفت یا نتیجه درج شده باشد که اگر از آن شرط ضمن عقد تخلف شود برای مشروط له حق فسخ بوجود می آید.پس در یک کلام در خیار شرط برای فسخ هیچ دلیلی لازم نیست ولی در خیار تخلف از شرط برای امکان اعمال تخلف شرط لازم است از شرط ضمن عقد تخلف شده باشد.
در خصوص تخلف از شرط فعل به طور خاص ضمانت اجرای اولیه حق فسخ نیست با این توضیح که هر گاه شرط در ضمن عقد شرط فعل باشد، اثباتا یا نفیا، کسی که ملتزم به انجام شرط شده است باید آن را به جا بیاورد و در صورت تخلف، طرف معامله می تواند به حاکم رجوع نموده، تقاضای اجبار به وفای شرط بنماید.
هر گاه اجبار مشروط علیه برای انجام فعل مشروط ممکن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او واقع سازد، طرف مقابل حق فسخ معامله را خواهد داشت.خيار تخلف از شرط صفت و خيار تخلف وصف را نبايد با هم اشتباه گرفت.
خيار تخلف از وصف يكی از ده گانه مذكور در ماه 306 قانون مدنی است و مربوط به موردی است كه مورد معامله با توصيف معلوم شود و خريدار با اعتماد بر اين توصيف مال را بخرد و سپس معلوم شود كه مبيع فاقد وصف مذكور است كه در اين صورت براي خريدار خيار تخلف از وصف به وجود مي آيد.
اما خيار تخلف از شرط صفت اين است كه مورد معامله فاقد وصف باشد كه در ضمن عقد شرط شده است به عبارت ديگر هر گاه مورد معامله فاقد وصف مشروط ضمن عقد باشد، مشروط له به استناد خيار تخلف از شرط صفت می تواند معامله را فسخ كند اما خیار تخلف از وصف اختيار فسخ معامله به وسيله طرفی است كه مالی را نديده و آن را به وصف خريده و بعد مبيع را فاقد آن اوصاف يافته است.
بنابراین، در خيار تخلف از شرط حق فسخی وجود ندارد مگر اينكه تخلف از شرط انجام گرفته شده باشد. يعنی حق فسخی است كه ناشی از شرط و تراضی اراده است. و منظور از خيار تخلف از شرط وقوع تخلف و امتناع متعهد از وفاء به شرط است. در كل خيار تخلف از شرط حق فسخی است كه در نتيجه تخلف متعهد از ايفاء شرط و عدم امكان التزام وی به به انجام شرط برای مشروط له به وجود می آيد.
منظور از شرط صفت، اوصافی است كه جنبه فرعی و غير جوهری دارند و تخلف از شروط اساسی و جوهری موجب بطلان عقد می شود، نه شروط فرعی. چنانچه كه اگر مورد معامله فاقد وصف مشروط ضمن عقد باشد، مشروط له به استناد خيار تخلف از شرط صفت می تواند معامله را فسخ كند.
در مورد تخلف از شرط فعل در صورت تخلف و امتناع مشروط عليه از وفای به شرط، مشروط له حق دارد اجبار او را به انجام شرط بخواهد و درصورت تعذر اجبار مشروطه عليه، مشروط له حق فسخ عقد اصلی را پيداخواهد كرد.
اثر تخلف شرط نتيجه هم برای مشروط له فقط حق فسخ معامله اصلی است. يعنی در صورت تخلف از شرط فعل و نتيجه، مشروط عليه ابتدا مجبور به انجام آن شرط می شود و در صورت عدم امكان اجبار و قابليت استناد به انجام مفاد شرط، به هزينه مشروط عليه، شرط توسط ديگری انجام می گردد و در صورت عدم امكان انجام آن توسط فرد ديگر، مشروط له حق فسخ معامله اصلی را پيدا می كند.
چند نکته مهم در خصوص خیارات قانونی فسخ
1- همانطور که از نام خیار برمی آید مشروط له یا صاحب حق فسخ می تواند معامله را فسخ نکند و منفعت خود را در بقا آن ببیند پس الزامی به اعمال خیار نیست.
2- طرفین با توافق می توانند کلیه خیارات قانونی را از خود سلب نمایند کما اینکه بسیار رایج است که در معاملات ذکر می شود {با شرط اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن حتی اگر فاحش یا افحش باشد}.
3- در مورد خیار غبن اگر به طور مطلق ذکر شود به نظر بسیاری از حقوقدانان و قضات شامل غبن فاحش و افحش نمی شود.
4- بعضی از خیارات قانونی ذکر شده شامل کلیه عقود لازم و بعضی فقط در عقود معاوضی و مغابنی جریان دارند.به طور مثال خیار تبعض صفقه، تفلیس،خیار شرط، عیب، تخلف شرط شامل تمامی عقود لازم و خیار غبن ،شامل تمامی عقود معاوضی می گردد و خیاراتی مانند مجلس، حیوان و تاخیر ثمن مختص عقد بیع است.
فسخ به جهت اعمال حق فسخ مندرج در قرارداد (خیارات قراردادی)
1- شرط خيار یا خیار شرط یا خیار فسخ
شرطی است كه با توافق طرفين در قالب شرط ضمن عقد برای طرفين حق فسخ عقد را ايجاد می نمايد. طبق ماده 399 قانون مدنی در عقد بيع ممكن است شرط شود كه در مدت معين برای بايع يا مشتري يا هر دو يا شخص خارجی اختيار فسخ معامله باشد. يعنی خيار شرط ناشی از اراده طرفين است و طرفين بدون قيد و شرطی، حق فسخ را برای خود در مدت مقرر پيش بينی می كنند.
2- بیع شرط یا معامله با حق استرداد
ممکن است در عقد بیع شرط شود که هر گاه فروشنده در مدت معینی تمام یا قسمتی از ثمن را به خریدار بازگرداند حق دارد به طور کلی یا به اندازه ثمن پس داده شده معامله را فسخ کند.احکام مربوط به بیع شرط در ماده 458 به بعد قانون مدنی آمده است. کانون وکلا دادگستری مرکز نخستین و مهم‌ترین کانون وکلا در ایران است که به عنوان قدیمی‌ترین نهاد مستقل مدنی و خودگردان ایران، با تصویب قانون وکالت مصوب با شخصیت حقوقی مستقل تأسیس شد.
نکته – فرق بین بیع شرط و خیار شرط این است که در بیع شرط اختبار فسخ فقط برای فروشنده است و اعمال آن منوط به پرداخت ثمن ولی در خیار شرط این حق می تواند برای هر دو باشد و اعمال آن معلق به رد ثمن نیست هر چند که بعد از اعمال خیار هر یک از خریدار یا فروشنده حق دارند ثمن را مطالبه کنند.ولی در بیع شرط تا زمانی که ثمن به خریدار رد نشود حق اعمال خیار نیست و هر دو باید همزمان انجام شود.